|
|
|
楼主：
吴真
2008-01-07 14:31:20
|
|
笔者居江南一城市，名芜湖。产奇瑞轿车，产江南美女。
2007年以来，我所在的城市和整个国家一样，房地产市场迅猛发展，呈现大热态势。笔者也从这一年开始写房地产评论。现整理一下，发在天涯，与各位共同关注房地产的朋友讨论。
盛世古董、乱世黄金
——土地拍卖热背后的冷思考
那天跟几个朋友在一起吃饭，谈起房地产。有人说，其实，从今年下半年开始，芜湖的房地产市场才算是真正与先进发达地区接轨了。此言不假，从三个代表的角度来看，一个地方的生产力是否先进，关键要看这个地方的市场主体是否先进、企业是否先进。从2007年开始，进入芜湖的房地产公司与以前相比呈现出截然不同的区别——我曾在“柏庄置业”的企业内刊上写过一篇稿子指出这一点，简要回顾了这些年来芜湖的房地产业的发展轨迹。回想本世纪初，一家从浙江来芜的企业，原本并没有做过房地产，但由于它接近、接受并移植了上海等沿海发达城市那先进的房地产设计、建造、管理、运营理念，很轻松地在芜湖开始实施高档房地产项目，居然取得了很大的成功，一段时期内，成了“芜湖好房子”的代言企业和行业标准。芜湖的老百姓都以为这是一个实力雄厚、背景浑厚的全国性大型房地产开发企业，殊不知它其实是一家以纽扣为主业、刚刚开始跨区域发展的公司。但今年以来，进入芜湖市场的房地产企业，明显呈现出实力强、规模大、不在乎钱的特点，这几大特点，突出表现在土地拍卖环节。
有个朋友跟我讲了个事情，听起来简直象个笑话。说是上周芜湖有块土地公开拍卖，一家外地大公司交了数亿的保证金参拍。这家公司的某个人通过某种渠道了解到我这个朋友对芜湖市房地产业的信息掌握得比较全面、对整个行业也比较熟悉，便直接上门，简单寒暄之后问，那个地块是个什么情况、政府是个什么想法？我那个朋友就很惊讶，回问到，你们对那个地块的情况都不知道、规划也不知道，怎么就来拍了、怎么就交了好几个亿了？大公司的人回答，这都无所谓，现在全国只要是类似于芜湖这样的二线城市，有超过1000亩以上的单宗土地出让，我们公司都会去报名拍一下。钱，不是问题。
这个事情，是从土地拍卖的参与主体——企业的角度来说，反过来再看看土地拍卖的另一个主体——政府。今年以来，政府拿出来拍的土地面积越来越大、拍卖金额越来越高。一家来自于合肥的公司，在芜湖什么事还没干，就已经花了8个多亿买了两块地达700多亩。另一块刚刚落锤的地块，拍出37亿的天文价款，这种数字居然出现在芜湖这样一个小小的二线城市，吓得现场参加拍卖的其它几家芜湖本土房地产公司老板一头的汗。听说，在我市的一个刚刚设立的区里，即将有块地将要被推出拍卖，该地块面积达3000亩、参拍保证金要求20亿人民币。
好了，两方面的故事讲完了，下面开始阐述一下其中的道理：这其实是一种互动，一种政府与企业间的互动。比如前面所讲的20亿人民币保证金，既然是政府的前置性、限制性条款，肯定有所指——这意味着，政府其实希望前来参加房地产开发、前来进行城市建设的公司越大越好、实力越强越好、资金越雄厚越好。于是，为了确保某个企业能够拿到某块土地、或者说为了确保只让某个能量级的企业能够参与竞争，政府必须将门槛设得很高，高到一般的企业无法企及。于是，一开始要求参拍企业的注册资本金在多少多少亿元以上；再不行，就要求在某个行业处于全国前几名；还不行，就要求在指定帐户存入多少多少亿的保证金；仍然不行，就将拟出让的土地面积定得非常非常大，大到只有华远、万科、碧桂园这样的企业才能买得起。
这是一个很有趣的现象——我们发现，在其它领域，政府及其行业管理部门都以公平为先，鼓励各种类型、各种规模的市场主体都参与竞争。虽然也出台了一些政策扶持那些大型的行业领头企业，但是也非常关注于那些中、小型企业的发展环境，努力为那些中小型企业创造良好的创业氛围。因为，政府实际上十分清楚，大型企业解决的是行业的核心竞争力问题，那些数目众多的中小型企业，才是就业、税收乃至整个行业的生命力所在。但是，一到房地产领域，问题就全部反过来了。在房地产行业，政府天然地抵触中小企业、喜好大型企业，恨不能整个行业只有几家大企业。各种政策的制定、措施的实施，都是鼓励资本集中、资本集聚。土地和信贷，是政府对付房地产企业的最有效武器，于是——将出让的土地面积定得越来越大、使中小型房地产企业根本买不起；将银行信贷门槛设得越来越高、使中小型房地产企业根本得不到信贷支持。这种行为，跟政府对国民经济其它领域的管理办法存在着明显区别，这是为什么呢？
让我来试着分析一下。我曾在《政府的边界》一文中论述过，政府并不是一个虚化的概念，它是由一群和我们一样的人组成的组织。是人，都有趋易避难的一面。对一个行业来说，行业内的企业数量越多、管理起来难度就越大，企业数量越少、管理起来就越方便。所以，政府当然希望房地产行业的企业数量越少越好，这样管理起来容易。也当然希望企业的实力越强越好，因为规模越大、实力越强的企业，越喜欢亲近政府、越喜欢跟政府沟通并争取支持，这样的话监管起来越容易。任志强说过，银行总是嫌贫爱富，最愿意和有实力、有信誉的大公司打交道——一个大企业几个亿的一笔贷款审查容易、监管容易、办理手续的信贷成本也最低。如果将这几个亿的资金切成几百万一笔的业务，那要增加多少人力、物力、纸张成本啊，监管起来也麻烦的多。
那些看着一个个中小企业逐渐消亡的大企业董事长们有的还在笑、有的已经感觉到危险。当一个城市的房地产行业只有那么三、五家时，政府想掐谁就掐谁。看到这儿，有人可能会问，那在其它领域，政府为什么明知道管理起来难度大，还是鼓励中小企业发展呢？这有好几个原因，比如，从解决就业来说，一个大型房地产企业和几十个小型房地产企业雇用的工人数量一样多；从缴纳税收来说，一个大型房地产企业和几十个小型房地产企业缴纳的税收一样多。但在其它行业，行业集中度高了、企业规模大了、企业自动化程度高了，就业、税收都呈现下降趋势。而且最重要的原因在于，在其它行业，如果出现垄断、或者寡头垄断，会对整个行业的活力造成致命的损害，久而久之，会导致整个行业的停滞甚至毁灭。但在房地产行业，垄断或者寡头垄断，反而降低了政府的交易成本，增强了政府在和企业博奕过程、沟通过程中的主动权。
如果读者真正看懂了我上一段话的隐含意思，那么就会恍然大悟，原来，房地产行业是市场化程度很低的一个行业！是的，正是因为房地产行业的市场化程度低，才出现了目前房地产业的很多奇怪的现象。土地拍卖，是市场化程度低的一个突出表现。这一点，是其它行业都不可比拟的。在其它行业，企业自行去采购原材料、去进行加工生产、再进行销售，同时加强企业管理。但在房地产行业，没有土地，你什么也做不了。所以，那天跟一家房地产公司的老总在一起喝茶聊天时我开玩笑说，你应该把“××房地产开发有限责任公司”的名称改掉，这种名称太土了，一看就是小城市的小企业。现在的大企业，都喜欢用“××置业公司”这样的名字，比较洋气。真正那些懂得房地产开发的公司，早已经改用“××置地公司”这样的名字。不要小看这种名称上的变更，这说明只有这些大公司才真正了解房地产行业的核心所在——置地。没有地，哪来的房。
土地的供给，是房地产开发的核心所在。土地的供给，控制在政府手中。而当政府出于这种或那种考虑，不断扩大单宗出让土地的面积的时候，看起来，一座城市全年的土地供应量很大、而且在不断增大，那么，从理论上说上市的房屋也应该越来越多、房价应该下降才对。为什么，出让了那么大面积的土地，开发量却不大、销售量却不大、开发商要捂盘呢？
当一个企业拿到了一宗面积很大的土地，比如在长沙，居然拍出了92亿元的一块几千亩土地，这个企业再有实力也不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场。这也就是说，这几千亩土地看起来是通过政府投放到了市场上，但对市场而言却没有看到、或者说没有同步看到房屋的供给。对企业而言要分期规划、分期建设，可以慢慢的等待土地的升值。这其实是政府在用大块土地的一次性供给的政策为开发商提供土地囤积和捂盘惜售的游戏规则。在芜湖这样的二线城市，十万平方米左右的楼盘可能会一次性的整体开发、一次性建设、一次性交付，但超过二十万平方米，肯定都要分期开发与建设了。面对这样的实际情况，为什么政府不能将成片的土地分成合理的、有利于一次性开发建设的规模供给呢？
在不能改变土地的供给方式的前提下，我们能不能换一种操作方式——从“宗数少、规模大”这条路上，换到“宗数多、规模小”这条路上来呢？听说，成都市正准备采取这种方式。采用这种方式，对政府及其管理部门的智慧提出了更高的要求。对一个很大的区域进行整体规划，的确有助于功能分布、产业布局，但是，统一规划不等于不能将土地切块，规划是统一的，但建设是分块的。政府作为供地方，应该有更强的规划意识、更强的基础设施建设能力，开发商，仅仅是在整体规划条件下完成分部的建设。而且，政府必须调动市场的积极性，让市场的竞争产生出更符合市场要求与实际的规划，让大型企业、中小企业以平等的竞争机会，使各种规模的开发商能发挥各自的优势与积极性，共同产生合力的作用完成整个区域的建设。可能，更加细分的竞争反而会在某一个大面积地块里产生百花齐放的局面，不但保持了整体区域的整体规划功能、又使整体区域内的不同部分具有自己的特色。而且，这种竞争可以打破垄断、打破捂盘、打破分期建设、打破囤地。
盛世古董、乱世黄金，是一句中国俗语。盛世时期，经济繁荣而且秩序良好，古董这种东西，肯定会不断增值、而且不容易受到损坏。乱世时期，古董就不行了，又有贬值风险、又容易破碎。所以，乱世时人们喜欢黄金——又不贬值、又容易保管和携带。当今中国，正是太平盛世，百姓收藏古董，开发商就收藏土地。管你政府推出多大的地块，我都买。因为，这么多年的发展，我国已经出现了一大批完成了原始积累、手头现金量充足的大型企业，投资其它项目，竞争激烈、行业利润低。投资置地，那是肯定会升值。我们现在动不动就谈流动性过剩，但是，大禹治水、疏而不堵。不能说不让开发商买地、不能说不让过剩的流动性资产投资，而是，让他们投向哪里、怎么投？这一点思考，不知业界、政府、民间，在大热的土地拍卖背后，想到没有。
|
|
|
