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楼主：
潜规则
2008-01-07 14:45:28
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在07年福布斯发布的中国富翁排行榜中，前10名中有6人的公司是以房地产为主营业务，在20名中，有将近80%的人涉及房地产业务。这样的数据证明，中国近年来富翁人数急增，财富值呈几何级飙升，要得益于房地产这个创富“加速器”。
房地产企业一直被冠以“经济支柱、发展龙头”，作为高利润的代名词无可质疑。但是在官方统计数据里开发商的表现确让人大跌眼镜，根据近日北京市统计部门发布的统计报告：06年全市房地产业行业收入为2235.6亿元，利润“高达”175.9亿元，与此同时，房地产企业亏损率达到了52.8%。（详情见11月30新京报）在这组数据中，房地产企业将近有一半多企业还处于亏损状态，同时全行业的利润率也就7.8%，远低于其他行业平均获利水准。
如果单纯从上述数据来分析，看来中国的开发商比窦娥还冤，凭什么把暴利、暴敛国民财富这样的帽子扣在开发商头上。你看这个行业还有一半多的企业处于“亏损”的水深火热中，行业平均利润率还不到2位数的百分点。动不动就说我们利润高达百分百真是“弥天大谎”。企业亏损面积大，利润率不高，一位著名的商会领导人给出的解释是：早拿地的开发商负债可能较少，晚拿地的负债会多一些。你看解释的多明确，那就是由于土地价格贵了，开发商成本增加了，因此亏损企业多了，企业亏损的最重要原因是因为拿地成本增加了。这位领导我估计不是住在国家给分的福利房里，或开发商赠送的别墅里，反正他避开了房价上涨这个因素。
利润率低，企业过半亏损，这是中国房地产企业的真相？我想谁也不会相信这个事实，最起码每年那么多房地产老板们能够上富豪榜就是典型的反证。02年北京市房地产注册企业是5000多家，现在的数字则增长到2万家。既然亏损严重，为什么资本还“万众争过独木桥”，企业数量在短短5年内连续翻番呢？
笔者认识深圳一家私营房地产公司的CFO，这位老兄年薪百万，在其工作领域，如何每年把企业或单个项目利润做薄、甚至做亏是考核其工作业绩是否出色的最重要标准。这位老兄的老板让其记住一句重要的名言：“我们做企业，一定要给自己打工，一定不要给国家打工”。确实，如果企业利润“如实”体现在帐本上，巨额的税收会让开发商的“暴利”蛋糕被割掉一大块。
当然并不是所有的企业的都敢做亏，在每年地方税务局公布的纳税大户名单中，不乏有房地产开发公司的身影。但是仔细查看一下名单，这些开发商大都具备国企背景。反正都是国家的，交给谁不一样，这样的企业相比都比较老实。
但是在私营企业或股份制企业中，“做亏”的身影就比比皆是了，其手段之丰富性、技术之高明，我想用一本红楼梦的笔墨也书写不完，在这其中下的功夫，远比如何制造出环保节能的好房子，如何让大众受惠终生要用心的多。通常在人们印象中，开发商企业的决策者有最重要的两件事情要做：一是拿地；二是融资。其实大众忽略了他们还有一项更艰巨的任务，那就是一定要把企业“做亏”或收支持平，这好比演艺圈内人所共知的“潜规则”。
现在来看，开发商掩耳盗铃的“潜规则”为社会大众所不齿，但是我们的行业管理者们却视而不见，甚至听之任之。是因为有裙带的私人利益关系，还是因为事不关己而高高挂起呢？试想房地产业的财务监督机制和审计制度是不是该更新换代了，对于那些无良、无责的管理者们是不是该“换血”了。只有制度完善无漏洞、监管审查有力了，这些房地产行业的大“硕鼠”们才不敢光天化日下大行其“潜规则”，以达到窃取国民财富之目的。
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